Makelaar aansprakelijk jegens bank voor onjuiste taxatie

Datum : 17 november 2020

Enige maanden geleden heeft het hof ‘s- Gravenhage uitspraak gedaan in een zaak waarin een makelaar door een bank aansprakelijk werd gesteld voor een door hem gedane onjuiste taxatie. De makelaar had in opdracht van de koper voor een woning een taxatierapport opgesteld. Mede op basis van dit rapport had de bank een hypothecaire lening verleend. De koper kwam echter zijn betalingsverplichtingen aan de bank niet na, zodat de bank de woning liet veilen. En wat bleek? De woning bracht ruim de helft minder op dan het bedrag waarvoor de hypothecaire lening werd verstrekt. Tevens bleek de restschuld oninbaar. De bank vorderde de schade van de makelaar.

Nadat de rechtbank de vordering van de bank slechts toewees voor het verschil tussen de in het taxatierapport vermelde executiewaarde vóór verbouwing en de gerealiseerde executiewaarde (nog niet de helft van de totale schade van omstreeks € 100.000,-) boog het hof zich opnieuw over de zaak. Was de makelaar ook aansprakelijk voor het verschil in taxatie van de executiewaarde vóór en na de verbouwing en het bedrag waarvoor de bank financiering had verstrekt boven de getaxeerde executiewaarde na verbouwing?

Ja: het hof oordeelde dat de makelaar voor het volledige schadebedrag aansprakelijk was. In zijn uitspraak overwoog het hof dat er een voldoende causaal verband tussen de normschending en de totale schade bestond. Het hof achtte namelijk aannemelijk dat in de hypothetische situatie waarin de makelaar wél een reële (dus geringere) waarde van het woonhuis zou hebben vastgesteld, de geldleningovereenkomst niet tot stand zou zijn gekomen. Voor de juristen onder ons: het hof achtte hierin het voor de vestiging van de aansprakelijkheid vereiste condicio cine qua non- verband besloten.

De makelaar stelde dat de schade als gevolg van het schadeveroorzakende feit niet aan hem kon worden toegerekend (art. 6:98 BW). Het hof wees dit echter van de hand en oordeelde dat het gelet op het aanwezige condicio cine qua non- verband aan de makelaar was om dit gemotiveerd te stellen en te bewijzen. Het betoog van de makelaar dat het overgrote deel van de schade niet door zijn foute taxatie, maar door de als risicovol aan de duiden (de bank had een lening verstrekt voor 125 % van de getaxeerde executiewaarde) financiering van de bank was veroorzaakt, werd door het hof niet als genoegzaam gemotiveerd beschouwd. Dat de makelaar naar eigen zeggen slechts culpoos en niet opzettelijk had gehandeld maakte volgens het hof bij de toetsing van het causaal verband verder niet uit. De makelaar moest volgens het hof dus aansprakelijk worden geacht voor de totale schade van de bank.

Ook het beroep van de makelaar op de gestelde eigen schuld (art. 6:101 BW) van de bank – de makelaar wees hierbij wederom op het feit dat de bank een lening van 125 % van de getaxeerde executiewaarde had verstrekt haalde niets uit. Het hof vond dat de makelaar onvoldoende had onderbouwd dat de financiering zodanig ongebruikelijk en riskant was dat alleen al hierom sprake was van ‘eigen schuld’ van de bank.
Al met al een opvallende uitspraak. Opmerking verdient wel dat uit de uitspraak niet het hoe en waarom van de foutieve taxatie blijkt, wat uiteraard van belang is voor de onrechtmatigheid van het handelen van de makelaar.

Mr. Paulien Beunk, Wieringa Advocaten